Por qué los créditos hipotecarios siguen siendo una herramienta al alcance de pocos

El Banco Nación ya superó las 35.000 operaciones desde el lanzamiento de su línea de créditos hipotecarios UVA, en mayo de 2024, y proyecta llegar a 40.000 antes de fin de año. Este banco otorga cerca de 1.800 préstamos por mes y mantiene una oferta que permite comprar o cambiar de vivienda, construir sobre terreno propio, ampliar, refaccionar y terminar una obra. Los números muestran que existe interés por volver a financiar la casa propia con crédito bancario, aunque todavía está lejos de ser una herramienta de acceso masivo.

El resto de las instituciones bancarias también registra consultas y mantiene líneas activas. Banco Hipotecario describe una demanda creciente, BBVA habla de un interés sostenido y Santander identifica un mercado insatisfecho. En Banco Ciudad, la demanda se concentra principalmente en la primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Allí, con una tasa fija preferencial de 6,5%, se escrituraron cerca de 200 propiedades entre septiembre y octubre, en su mayoría departamentos de uno a tres ambientes.

La cantidad de operaciones, sin embargo, no alcanza por sí sola para medir la dimensión del mercado ni para compararlo con ciclos anteriores. Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, dijo a Clarín que la serie que mide desde 2003 el Banco Central presenta una dificultad para calcular el stock total de préstamos hipotecarios y contrastarlo con otros años, porque no incorpora la actualización por UVA del capital adeudado. Esa limitación impide construir una comparación directa sin ajustar los datos.

La historia del crédito hipotecario argentino está atravesada por períodos en los que el financiamiento aparece durante un tiempo y después pierde fuerza. Andrés Salinas, economista e investigador, los define como “ventanas de crédito hipotecario”. Según explicó a Clarín, esas "ventanas" suelen durar uno o dos años y permiten que una parte de la población acceda a un préstamo, pero las condiciones de ingreso dejan afuera a muchas familias. La demanda existe, pero no siempre encuentra una oferta capaz de sostenerse.

La comparación con la segunda mitad de los años 90 requiere una diferencia central. En aquel período, los créditos hipotecarios se otorgaban en dólares y tenían una tasa fija en esa moneda. Las líneas actuales, en cambio, se ofrecen en pesos, con un capital que se actualiza por inflación a través de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y una tasa de interés fija aplicada sobre esa unidad.

El mecanismo cambia la forma en que evoluciona la deuda. En un crédito UVA, el capital pendiente y las cuotas en pesos se ajustan según la evolución de la unidad, ligada a la inflación. Por eso, la tasa fija no significa que el importe en pesos que paga el deudor permanezca sin cambios. La capacidad de pago depende de cómo evolucionan esos valores frente a los ingresos del hogar.

Después de la crisis de 2001 hubo préstamos hipotecarios en pesos con tasa fija, pero su volumen fue reducido y no llegaron a consolidarse como una alternativa de alcance amplio, según González Rouco. La continuidad de un mercado hipotecario depende, por eso, de algo más que la existencia de una línea bancaria o de una tasa promocional.

“Cuando hablamos de créditos hipotecarios tenemos que llevar el funcionamiento del banco a 20 o 30 años”, planteó por su parte Salinas. El plazo promedio histórico ronda las dos décadas y exige que las entidades puedan conseguir fondos durante un período similar. Sin esa posibilidad, el banco debe prestar dinero que recuperará a lo largo de muchos años con recursos cuya devolución o renovación son por períodos mucho más cortos.

El 96% de los depósitos bancarios en la Argentina tiene un plazo inferior a los 90 días, según González Rouco. Esa estructura dificulta financiar un crédito que puede extenderse durante 20 o 30 años y la diferencia limita la capacidad de ampliar la oferta. “Es virtualmente imposible manejar ese esquema de rotación de liquidez sin dificultades”, explicó el economista de Empiria.

En otros mercados, los bancos recurren también a herramientas del mercado de capitales para conseguir recursos durante períodos más extensos. A comienzos de este año los bancos Nación y Ciudad salieron a buscar fondos mediante este mecanismo para financiar préstamos.

Otra posibilidad es la securitización, que permite agrupar créditos y convertirlos en instrumentos para que sean adquiridos por otros inversores. Así, una entidad puede obtener recursos a partir de su cartera hipotecaria y liberar capacidad para otorgar nuevos préstamos.

El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) también participa a través de colocaciones de fondos en plazos fijos para facilitar fondeo a largo plazo. González Rouco indicó que en la última licitación 98% del dinero se colocó a cinco años.

Salinas destacó otro efecto de ese esquema. Después de la primera licitación, según su análisis, 90% de los bancos convergió a una tasa nominal anual de 7,5% en las líneas alcanzadas. Esa tasa más baja también hace menos exigente el piso de ingreso que necesita acreditar una familia para calificar, aunque no elimina las restricciones vinculadas con el monto de la propiedad ni con la capacidad de pago.

La inflación, las expectativas de devaluación, el riesgo país y la evolución de los salarios también inciden en la posibilidad de ofrecer créditos a tasas y plazos accesibles. Para Salinas, bajar la inflación durante un período breve no alcanza. La estabilidad debe sostenerse durante años para que los bancos y los ahorristas puedan tomar decisiones con un horizonte largo.

González Rouco coincidió en que el componente macroeconómico tiene un peso central y mencionó la estabilidad, la reducción del riesgo país y las menores expectativas de inflación y devaluación. La securitización y otros instrumentos financieros pueden ampliar las opciones de fondeo, pero, a su juicio, el impulso principal para el crédito hipotecario dependerá de que se consoliden esas condiciones.

En los bancos también señalaron la necesidad de desarrollar un mercado secundario de hipotecas y ampliar los instrumentos capaces de canalizar ahorro de largo plazo. En el Banco Ciudad mencionaron la emisión de obligaciones negociables y la participación en licitaciones del FGS. En el Hipotecario destacaron la importancia de que los inversores puedan comprar carteras hipotecarias y generar nuevas fuentes de financiamiento.

La eventual participación del Fondo de Asistencia Laboral (FAL) genera opiniones distintas. González Rouco consideró que podría convertirse en un inversor de largo plazo capaz de comprar carteras hipotecarias, siempre que el esquema preserve la rentabilidad y los recursos de sus aportantes. Salinas, en cambio, entiende que bajo las condiciones originales el fondo no aporta un beneficio directo a este tipo de préstamos. En el banco Santander advirtieron que todavía es prematuro pensar en el FAL como fuente para financiar hipotecas a 30 años, porque estos activos no integran actualmente el universo de inversiones habilitadas por el regulador.

El acceso para las familias también está condicionado por el precio de las propiedades y los ingresos. En Banco Ciudad señalaron que una relación adecuada entre el valor de los inmuebles y los salarios es fundamental para ampliar el alcance de los préstamos. El costo de construir incide especialmente en las viviendas nuevas y puede influir en los precios de las usadas, aunque la evolución de cada segmento responde a variables diferentes.

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