Créditos hipotecarios: ¿cuánto dinero exacto necesitás para comprar una propiedad?
La operación combina ahorro previo, requisitos salariales y una cuota que cambia con el valor de la unidad de cuenta.
El mercado inmobiliario atraviesa una etapa marcada por nuevas opciones de financiamiento.
Volver a pensar en una vivienda propia dejó de ser una posibilidad completamente alejada para muchas familias argentinas con el regreso de los créditos hipotecarios UVA. Pero acceder a uno de estos préstamos requiere bastante más que encontrar una propiedad y consultar cuánto presta un banco.
La cuenta empieza antes de la firma: hay que reunir una parte del valor del inmueble, afrontar los gastos asociados a la operación y demostrar ingresos suficientes para que la cuota inicial quede dentro del límite permitido. A eso se suma una característica central del sistema UVA: la cuota no queda congelada en pesos.
La posibilidad de acceder a una vivienda propia vuelve a estar entre las prioridades de muchas familias.
Uno de los principales obstáculos aparece incluso antes de presentar la documentación al banco. En las líneas hipotecarias relevadas, las entidades financian aproximadamente entre el 70% y el 80% del valor de compra de la vivienda. El resto debe salir del bolsillo del comprador.
Para entenderlo con números redondos, una propiedad de u$s100.000 exige diferentes niveles de ahorro previo según el porcentaje financiado:
Pero esa suma no representa todo el dinero que hace falta tener disponible. Al anticipo se agregan los gastos vinculados con la compraventa y la constitución de la hipoteca, que pueden incluir honorarios de escribanía, impuestos, sellados y costos registrales, de acuerdo con las características de cada operación.
El programa de créditos con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) contempla préstamos para primera vivienda y estableció, para las entidades que utilicen esos fondos, una tasa máxima del 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por préstamo.
Una vez resuelto el anticipo, aparece el segundo filtro: demostrar que los ingresos alcanzan para afrontar el préstamo. En términos generales, las entidades establecen que la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos netos del solicitante o del grupo de personas cuyos ingresos sean considerados para el crédito. Esto convierte al salario en una pieza central de la ecuación.
La cuenta es bastante directa. Una cuota inicial de $800.000 requiere ingresos demostrables de alrededor de $3,2 millones mensuales si se aplica el límite del 25%. Si la cuota asciende a $1 millón, el ingreso necesario se ubica en torno de $4 millones.
Cada operación inmobiliaria requiere analizar distintos aspectos antes de avanzar con la compra.
La posibilidad de sumar ingresos de un cónyuge, pareja o codeudor puede cambiar el escenario. Para una familia con dos ingresos formales, el banco puede considerar el conjunto al evaluar la capacidad de pago, siempre de acuerdo con las condiciones particulares de cada entidad.
También hay diferencias entre bancos en cuanto a tasas, plazos, porcentajes de financiación y requisitos. En un relevamiento realizado sobre préstamos a 20 años, la cuota inicial por cada US$10.000 prestados mostraba diferencias según la entidad y la tasa aplicada. Por eso, comparar solamente el porcentaje de interés puede llevar a una conclusión incompleta.
Hay una diferencia clave entre un hipotecario UVA y un préstamo tradicional a tasa fija en pesos: la cuota inicial no es necesariamente la cuota que se pagará durante todo el crédito.
En estos préstamos, tanto el capital adeudado como las cuotas están expresados en UVA. Esta unidad se actualiza según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), relacionado con la evolución de la inflación. Por ese motivo, el importe que aparece en pesos puede aumentar con el paso del tiempo.
La tasa de interés, entonces, no cuenta toda la historia. Una línea con una tasa menor puede mostrar una cuota inicial más conveniente, pero el deudor debe contemplar que el valor en pesos se irá ajustando de acuerdo con la evolución de la UVA.
Esto obliga a mirar el crédito con una perspectiva de largo plazo. Los plazos pueden extenderse durante 15, 20 o 25 años, y durante ese período los ingresos de una familia, los precios y la inflación pueden atravesar escenarios muy diferentes.
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