Créditos hipotecarios UVA: el cambio clave que permite a más familias acceder a un préstamo
Con las nuevas condiciones, más familias tienen chances de entrar al programa y buscar financiamiento para una vivienda.
La nueva regla contempla situaciones que antes quedaban afuera aunque la persona no tuviera una vivienda disponible para usar.
El acceso a una vivienda mediante créditos hipotecarios UVA sumó una modificación que amplía el grupo de personas que puede buscar financiamiento. El cambio deja atrás el requisito de que se trate necesariamente de la primera propiedad y contempla casos en los que alguien figura como dueño de un inmueble, pero no puede utilizarlo.
La medida forma parte del programa que utiliza recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses para darles a los bancos fondos de mayor plazo. La nueva convocatoria mantiene las condiciones generales del plan, pero modifica uno de los requisitos que hasta ahora dejaba afuera a determinados solicitantes.
Tener una propiedad a nombre propio ya no deja automáticamente afuera a quien no puede usarla como vivienda.
La primera licitación realizada bajo este programa estaba destinada a préstamos para primera vivienda. En la práctica, eso restringía el acceso a quienes no fueran propietarios de otro inmueble destinado a vivienda. La segunda convocatoria reemplaza ese criterio por el de “vivienda única” o de uso permanente.
La diferencia está en una frase incorporada por el Banco Central: también podrán acceder personas que sean titulares de otra vivienda pero “no dispongan de su uso”. Así, tener una propiedad a nombre propio deja de ser, por sí solo, una razón automática para quedar afuera del esquema.
Esto abre la puerta a situaciones bastante comunes que antes podían generar problemas al momento de solicitar un préstamo. Puede ocurrir, por ejemplo, que alguien figure como propietario de una parte de una casa recibida mediante una herencia, pero nunca haya vivido allí, o que tenga la titularidad de un inmueble cuyo usufructo corresponde a otra persona.
De todos modos, la modificación no implica que cualquier persona con más de una propiedad vaya a calificar. El requisito sigue siendo que la casa financiada sea la única disponible para uso permanente, y cada entidad deberá comprobar si el caso presentado cumple con esa condición.
La segunda licitación pone otros $200.000 millones del FGS a disposición del sistema financiero. Ese dinero no se entrega directamente a las familias: Anses lo coloca en depósitos a plazo fijo UVA dentro de los bancos y las entidades adjudicatarias deben transformarlo en nuevos préstamos hipotecarios.
El mecanismo ya tuvo una primera experiencia. En septiembre participaron 18 bancos, que presentaron 42 ofertas por $258.640 millones, mientras que finalmente se adjudicaron los $200.000 millones disponibles entre 13 entidades. Los recursos quedaron distribuidos mediante depósitos ajustados por UVA más una tasa adicional.
En esta segunda ronda, cada institución puede presentar una o más ofertas dentro de los tramos establecidos. La cantidad que recibirá dependerá del resultado de la licitación, por lo que no existe de antemano un reparto fijo de los $200.000 millones entre los participantes.
Una vez acreditado el dinero, disponen de 90 días corridos para convertirlo en nuevos créditos. Si alguno no utiliza todo lo recibido, el FGS podrá pedir la cancelación anticipada de la parte que haya quedado sin colocar.
El programa completo contempla sucesivas licitaciones hasta movilizar $2 billones. El objetivo es ofrecer recursos de mayor duración, ya que buena parte de los depósitos bancarios habituales son de corto plazo, mientras que un hipotecario se devuelve durante 15, 20 o incluso 30 años.
Cada banco deberá revisar la situación de cada solicitante y definir qué documentación pide para comprobarla.
El requisito principal ahora es que la persona no tenga otra vivienda disponible para vivir. Dentro de esa definición entran quienes directamente no poseen ningún inmueble, pero también casos en los que existe una propiedad a su nombre que no está realmente disponible para su uso.
Uno de los ejemplos es el usufructo. Alguien puede ser titular legal de una casa o departamento mientras otra persona conserva el derecho a utilizarlo. También pueden aparecer propiedades recibidas parcialmente a través de una herencia o inmuebles cedidos a terceros.
Los alquileres son otro caso que podría quedar comprendido, aunque no de manera automática. La redacción adoptada por el BCRA habla de no disponer del uso de la vivienda y no enumera una lista cerrada de situaciones aceptadas. Por eso, ser dueño de un departamento alquilado no garantiza por sí mismo la aprobación.
La documentación necesaria para demostrar cada situación también dependerá de la entidad. Los bancos tendrán que definir qué comprobantes pedirán frente a un usufructo, una cesión, una copropiedad heredada u otra circunstancia en la que exista titularidad sobre un inmueble sin posibilidad de utilizarlo como vivienda.
Los recursos de este programa deben utilizarse para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una vivienda. No pueden destinarse a otros fines y las entidades que reciben dinero del FGS tienen que respetar una serie de condiciones al otorgar los préstamos.
La tasa tiene un techo de UVA + 7,5% anual, aunque algunas instituciones ya ofrecen porcentajes inferiores. El plazo no puede ser menor a 15 años y cada operación tiene un monto máximo de 150.000 UVA, independientemente del valor de la propiedad elegida.
Al tratarse de un crédito UVA, la deuda se expresa en esas unidades y su valor se actualiza mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Eso significa que el saldo en pesos va cambiando junto con la UVA, además del interés aplicado. El BCRA también exige considerar la relación entre la cuota y los ingresos, ya que los salarios no necesariamente evolucionan al mismo ritmo.
A partir de esas condiciones generales, cada banco mantiene sus propios requisitos para aprobar la operación. Ingresos mínimos, porcentaje de financiación sobre el valor de la casa, anticipo necesario, posibilidad de sumar ingresos familiares y documentación laboral pueden variar de una entidad a otra.
La nueva definición de “vivienda única” amplía el universo de posibles solicitantes, aunque el análisis crediticio sigue vigente. Cumplir con esa condición habitacional no reemplaza los requisitos de ingresos, ahorro previo y capacidad de pago exigidos para acceder al préstamo.
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