Comprar una casa con crédito en 2026: las tres condiciones indispensables para no quedar afuera

Con más opciones disponibles, hacer bien las cuentas se volvió algo clave antes de empezar cualquier trámite.

El préstamo puede acercar la casa propia, pero la operación completa exige bastante más que poder pagar la cuota.

Comprar una casa con créditos hipotecarios volvió a ser una posibilidad concreta para muchas familias, pero conseguir la aprobación del banco es apenas una parte del problema. El sueldo mensual importa, aunque antes de llegar a esa instancia hay otras exigencias que pueden dejar afuera incluso a quienes cuentan con ingresos suficientes.

El acceso depende de cuánto financia la entidad, qué parte debe cubrir el comprador y hasta dónde puede comprometer sus ingresos con la cuota. Recién cuando esos números se miran juntos aparece el monto real necesario para avanzar con la operación.

El anticipo suele ser el primer gran obstáculo, porque una parte importante del valor de la vivienda tiene que salir de los ahorros.

Los bancos financian entre el 70% y el 80% del valor de una vivienda. El resto debe salir de los ahorros del comprador, por lo que tener ingresos suficientes para afrontar la cuota no resuelve por sí solo el acceso a una propiedad.

Para una casa de u$s100.000, una financiación del 80% obliga a llegar con u$s20.000. Si la entidad cubre el 75%, el anticipo sube a u$s25.000, mientras que con un préstamo por el 70% se necesitan u$s30.000 antes de sumar cualquier otro gasto de la operación.

Después aparece el segundo filtro. La cuota inicial no puede superar, en general, el 25% de los ingresos netos demostrables. Una mensualidad de $800.000 exige alrededor de $3,2 millones por mes y una de $1 millón lleva ese piso hasta los $4 millones. Algunas entidades permiten sumar los ingresos de cónyuges o codeudores.

A eso se agrega una tercera condición propia de los préstamos UVA. El primer pago no permanece congelado, ya que el capital y las cuotas están expresados en una unidad que se actualiza mediante el CER. Por eso, además de calificar al momento de solicitar el dinero, hay que contemplar que el monto en pesos irá cambiando durante la vida del crédito.

Las diferencias aparecen con claridad al comparar cuánto se paga por el mismo monto prestado. En un relevamiento realizado sobre créditos a 20 años, Banco Nación quedó con la cuota inicial más baja, de $97.760 por cada u$s10.000 financiados. Su tasa para vivienda única y permanente es del 6,7% para clientes que cobran sus haberes allí y cumplen con las condiciones de la línea.

Banco Ciudad quedó inmediatamente detrás, con $102.294 mensuales en la simulación. La entidad cuenta además con una línea bonificada para primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires que actualmente publica una TNA del 6,5%. BBVA aparece con $105.931 e ICBC con $116.550 por cada u$s10.000 prestados.

Más arriba se ubican varias alternativas que llevan ese pago a $122.047, mientras que Brubank alcanza los $155.835. La comparación muestra por qué mirar únicamente la tasa puede resultar insuficiente: las condiciones de cada línea, el perfil del solicitante y las características de la vivienda también modifican el crédito al que finalmente se puede acceder.

Además, esos valores corresponden a la primera cuota. Como el préstamo está denominado en UVA, el importe en pesos se actualiza con el paso de los meses de acuerdo con la evolución de esa unidad.

Además del anticipo, la compra suma gastos de escritura, impuestos y otros costos que también hay que cubrir con ahorros.

El anticipo es apenas una parte del efectivo necesario para cerrar la compra. También hay que contemplar honorarios de escribanía, impuestos, sellos, inscripción y otros costos asociados. Para el comprador, esos gastos suelen representar entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad, aunque el porcentaje varía según la jurisdicción y las exenciones que correspondan.

Sobre una vivienda de u$s100.000, la cuenta permite dimensionar mejor el ahorro previo. Con una financiación del 80%, los u$s20.000 de anticipo llevan el dinero necesario a una referencia de entre u$s25.000 y u$s28.000 al sumar los gastos. Si el banco presta el 75%, el rango pasa a unos u$s30.000 o u$s33.000.

Cuando la cobertura baja al 70%, se parte de un anticipo de u$s30.000 y hay que prever aproximadamente entre u$s35.000 y u$s38.000. En operaciones hipotecarias pueden sumarse además costos específicos del banco y de la constitución de la garantía, por lo que la cifra final depende de las condiciones particulares de cada compra.

Un ejemplo utilizado para una propiedad de u$s106.667 muestra la combinación completa. Con un préstamo por el 75% del valor, el comprador debe aportar cerca de u$s26.667. A una tasa del 7% y un plazo de 25 años, la cuota inicial ronda los $865.098 y exige ingresos netos cercanos a $3,46 millones mensuales para respetar el límite del 25%.

Así, para una vivienda cercana a los u$s100.000, el ahorro previo puede ubicarse aproximadamente entre u$s25.000 y u$s38.000 según el porcentaje financiado y los gastos de cierre. Ese capital disponible, los ingresos formales para superar la evaluación bancaria y la capacidad de sostener una cuota ajustada por UVA son las tres condiciones que terminan definiendo si la compra puede concretarse.

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