Créditos UVA en la región cuyana: rentabilidad, morosidad y variables macroeconómicas
La baja de tasas reactivó consultas, pero tener en cuenta la inflación y la evolución de los ingresos es fundamental antes de endeudarse.
El nuevo techo de tasas impulsó las consultas, pero todavía hay pocas propiedades aptas para financiar.
La vuelta del crédito hipotecario movió el mercado inmobiliario regional. Las líneas respaldadas por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES, con tasas que tienen un techo del 7,5%, impulsaron nuevas consultas y búsquedas de casas y departamentos.
El mayor interés, de todas formas, convive con varios límites. Tan solo una parte del inventario disponible está en condiciones de ser hipotecado y, además, el comprador tiene que evaluar cuánto puede destinar a la cuota, cómo evolucionarán sus ingresos y qué impacto pueden tener la inflación y otras variables a lo largo del tiempo.
El nuevo escenario crediticio empezó a trasladarse a las búsquedas inmobiliarias. Marcos Herrera, director del portal Inmoup, aseguró que aumentaron las consultas por casas y departamentos en toda la provincia. El problema aparece del lado de la oferta, ya que solo el 25% de las propiedades disponibles estaría actualmente en condiciones de ser hipotecado.
Para acceder a una operación con crédito, el inmueble debe cumplir con distintos requisitos. No puede tener deudas, no debe estar afectado como bien de familia y necesita contar con los planos de mensura y reformas actualizados.
A esto se le suma una cuestión más cultural. Según Herrera, algunos propietarios todavía prefieren una venta de contado por motivos impositivos o notariales y buscan evitar declarar el valor completo de la operación a través de una escritura bancaria.
De todas formas, la mayor cantidad de compradores con hipotecas preaprobadas puede empezar a cambiar esa postura. Incluso en propiedades que no se encuentran publicadas como aptas para el crédito, el especialista recomienda consultar al corredor inmobiliario.
La morosidad hipotecaria se mantiene históricamente en niveles bajos, incluso en contextos de inflación y crisis.
Para mostrar cómo funciona hoy una operación hipotecaria, Herrera planteó el ejemplo de una propiedad valuada en u$s220.000, equivalente a unos $341 millones. En ese caso, un banco privado podría financiar $255 millones. El comprador debería disponer previamente de entre un 20% y un 25% del valor de la propiedad y sumar otro 5% o 6% para gastos de inmobiliaria, escribanía y comisiones bancarias.
Con ese nivel de financiación, la cuota inicial estimada sería de $1.900.000. El dato es importante cuando se lo compara con el mercado de alquileres, ya que según el especialista, en propiedades de características similares esa cuota puede quedar por debajo del valor mensual de una locación.
Eso no significa que la operación sea conveniente en todos los casos, ya que la evaluación depende del ahorro disponible, los ingresos mensuales, la capacidad de sostener la cuota y el horizonte de permanencia. Herrera recomienda que el pago inicial del crédito no supere entre 20% y 25% de los ingresos personales o familiares.
La relación entre ingresos, inflación y actualización de cuotas es uno de los puntos centrales antes de asumir una deuda a largo plazo.
Uno de los principales temores alrededor de los créditos UVA tiene que ver con la actualización de las cuotas. El capital y los intereses evolucionan con la inflación, así que la capacidad de pago depende de que los ingresos del tomador también acompañen esa dinámica.
Para bajar el riesgo, algunas entidades ofrecen seguros o mecanismos de tope ante aumentos inflacionarios fuertes. A pesar de esa preocupación, Herrera remarca que la morosidad de los créditos hipotecarios en Argentina se mantuvo históricamente en niveles muy bajos, por debajo del 1%.
También señaló que durante los préstamos otorgados en años anteriores, incluso en contextos de inflación y crisis, la mayoría de los tomadores siguió pagando sus cuotas. La evolución mensual depende de la inflación, costo de la construcción y movimientos cambiarios, por lo que una suba del dólar no necesariamente se pasa al valor de la cuota.
La clave del crédito pasa por proyectar ingresos, capacidad de pago y posibles cambios económicos durante varios años. En un escenario extremo, la propiedad también puede venderse para cancelar el saldo pendiente con el banco y conservar el remanente.
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