Créditos hipotecarios UVA: bajan las tasas y reducen los ingresos mínimos para acceder

Con las nuevas condiciones, más familias vuelven a mirar qué ofrecen los bancos para financiar una vivienda.

La nueva baja de tasas vuelve a mejorar las condiciones para quienes buscan financiar la compra de una vivienda.

Los créditos hipotecarios UVA atraviesan una nueva baja de tasas que empieza a modificar uno de los principales obstáculos para quienes buscan comprar una vivienda: el nivel de ingresos necesario para calificar. Varias entidades recortaron el interés y algunas propuestas ya se ubican por debajo del 7,5% anual más UVA.

La diferencia se siente directamente en la primera cuota. Con un pago mensual más bajo, también cae el sueldo que debe demostrar una familia para respetar la relación entre cuota e ingresos que utilizan los bancos al analizar cada solicitud.

Algunas entidades ya perforaron el 7,5% y ofrecen mejores condiciones para quienes cobran el sueldo en el banco.

El 7,5% más UVA se convirtió en una referencia para buena parte del mercado. Macro, Galicia, Banco Hipotecario, BBVA y Credicoop tienen líneas que llegaron a ese nivel para determinados clientes, mientras que otras entidades avanzaron un poco más y quedaron por debajo.

Entre las tasas más bajas aparece Banco Ciudad, con una línea al 6,5% destinada a la compra de la primera vivienda única, familiar y permanente en CABA. Permite financiar hasta el 75% del inmueble, con un monto máximo de $150 millones y un plazo de hasta 25 años. La propiedad no puede superar los 80 metros cuadrados y tiene un límite para el valor del metro cuadrado.

Banco Nación se encuentra muy cerca, con una tasa del 6,7% más UVA para quienes cobran sus haberes en la entidad y compran una vivienda única y permanente valuada en hasta 210.000 UVA. En este caso, el plazo puede extenderse hasta 30 años.

ICBC también se mantiene entre las propuestas por debajo del 7,5%. La tasa preferencial es del 6,9% para quienes acreditan el sueldo en el banco, frente al 9,9% de la línea general. El crédito puede extenderse hasta 20 años y cubrir hasta el 80% de una vivienda de uso permanente, con un monto máximo de $450 millones.

El movimiento comenzó a acelerarse con el nuevo esquema de fondeo para primera vivienda. La primera licitación distribuyó $200.000 millones entre 13 entidades y fijó un máximo de UVA más 7,5% para los préstamos otorgados con esos recursos.

La tasa importa porque modifica la cuota y, con ella, la cantidad de ingresos que debe demostrar el solicitante. En la mayoría de los bancos, el pago mensual no puede superar el 25% de los ingresos netos familiares. Cuanto menor sea la primera cuota, menor será también el piso necesario para acceder al mismo préstamo.

Un ejemplo aparece en Banco Ciudad. Para pedir $100 millones a 25 años bajo la línea del 6,5%, la cuota inicial ronda los $658.000. Como ese pago debe representar como máximo una cuarta parte de los ingresos, la familia necesita demostrar alrededor de $2,632 millones mensuales.

Los pisos generales también varían según la entidad. ICBC establece ingresos mínimos de $1,4 millones para solicitar su crédito, aunque la suma finalmente disponible dependerá de cuánto represente la cuota sobre el sueldo. Santander informó un mínimo de $2,24 millones para vivienda única y permanente, mientras que Supervielle redujo su requisito de $5 millones a $3 millones.

La misma regla permite hacer una estimación rápida antes de iniciar una solicitud. Una cuota de $800.000 exige, bajo una relación del 25%, ingresos netos por al menos $3,2 millones. Si el pago baja a $650.000, ese nivel se reduce a $2,6 millones.

Por eso, el ingreso mínimo publicado por cada banco funciona solamente como un primer filtro. Para préstamos elevados, el límite suele quedar marcado por la cuota resultante, el plazo elegido y los ingresos que puedan sumar los titulares o integrantes del grupo familiar.

La baja de la tasa achicó la primera cuota y también el ingreso necesario para pedir el mismo monto.

El efecto de la reducción de tasas se observa al comparar el mismo monto y plazo. Antes de la última rebaja, un préstamo de $100 millones a 25 años para primera vivienda en Banco Ciudad tenía una cuota inicial cercana a $710.000 con una tasa del 7,5%. En ese momento, se necesitaban ingresos desde $2,84 millones.

Con la tasa reducida al 6,5%, la primera cuota pasó a unos $658.000. Son alrededor de $52.000 menos por mes al comienzo del crédito, mientras que el ingreso requerido cayó a $2,632 millones. La diferencia para poder calificar es de aproximadamente $208.000 mensuales.

Esa comparación muestra cuánto puede pesar un punto de tasa cuando se solicita una suma elevada. Una primera cuota más baja deja mayor margen dentro del límite del 25% y permite acceder al mismo préstamo con menores ingresos.

Los créditos, de todos modos, continúan expresados en UVA. El capital y las cuotas se actualizan mediante esa unidad, por lo que los valores iniciales sirven para calcular el acceso al préstamo, pero no representan una suma en pesos que vaya a mantenerse sin cambios durante todo el plazo.

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