La crisis de la vivienda se profundiza: creció el número de inquilinos y comprar una casa es cada vez más difícil
En Argentina, acceder a una vivienda propia es cada vez más difícil y ese cambio ya transformó la manera de habitar en todo el país: crece la cantidad de hogares que alquilan, se achica la posibilidad de comprar la primera casa y el impacto golpea sobre todo a jóvenes y adultos mayores, en un contexto marcado por el alza del suelo urbano, la falta de crédito hipotecario masivo y la debilidad de las políticas públicas.
La transformación también se ve en un dato que corre en sentido opuesto: el hacinamiento crítico bajó del 13% en 2007 al 6% en la actualidad. Fernando Berkovich, del Programa Derecho y Territorio de ACIJ, atribuyó esa mejora a políticas de urbanización de barrios populares y al mejoramiento de viviendas, aunque advirtió que ese impulso perdió fuerza por la reducción del financiamiento.
Según indicó el especialista en Infobae Al Mediodía, la dificultad para acceder a una casa propia ya no responde a una situación puntual ni a una sola ciudad. Se trata de un cambio estructural que atraviesa distintas regiones y que se volvió visible con claridad en las últimas dos décadas.
El aumento de inquilinos osciló entre 25% y 50% en los últimos 20 años, según el aglomerado urbano. En el Área Metropolitana de Buenos Aires, Gran Rosario y Gran Córdoba, la suba supera el 50%.
Berkovich explicó que la Encuesta Permanente de Hogares, sistematizada en la plataforma ViviendaData, permite seguir esa evolución. En 2007, alquilaba el 13% de los hogares del país; hoy esa cifra llegó al 18,4%.
El fenómeno es todavía más marcado en la Ciudad de Buenos Aires y entre la población joven. “En la franja de dieciséis a veintinueve años, el 41% es inquilino. Entre treinta y cuarenta y cinco años, supera el 50%”, señaló.
Ese corrimiento alteró también el modo en que se produce la emancipación. “Antes, entre los 30 y los 45 años, una persona adulta podía comprar su casa. Ahora, eso está cada vez más en crisis”, afirmó.
Berkovich identificó dos factores centrales detrás del deterioro: el aumento sostenido del suelo urbano desde 2001 y la caída del acceso al financiamiento. “Las propiedades aumentan en dólares, pero los salarios no. Eso hace que sea cada vez más difícil conseguir una vivienda”, sostuvo.
El especialista agregó que en las décadas de 1970 y 1980 un trabajador formal promedio podía acceder a un crédito hipotecario a 20 o 30 años. Desde 2001, salvo períodos breves, esa alternativa dejó de existir a gran escala.
La consecuencia, dijo, es que muchas personas recurren a préstamos familiares o se endeudan para sostener el alquiler. A esa presión se suma el hecho de que, a su juicio, la vivienda no es el componente más caro del problema, sino el valor del terreno en áreas urbanas. “La vivienda puedo ponerla en cualquier lado y no es tan cara. Lo que aumenta sistemáticamente de precio es el suelo urbano”, indicó.
La imposibilidad de comprar una propiedad ya alcanza a personas mayores de 30 años, que antes encontraban en esa etapa de la vida la posibilidad de acceder a una casa. Hoy, según Berkovich, la salida más extendida para independizarse es alquilar.
El efecto se vuelve más severo en la vejez. En ciudades como Buenos Aires, más del 11% de los mayores de 60 años alquila, cuando antes ese grupo representaba solo una porción reducida.
La diferencia también aparece en la necesidad de seguir trabajando después de los 65 años. Entre los propietarios de esa edad, continúa en actividad el 26,5%; entre los inquilinos, la proporción trepa al 44%.
Berkovich resumió esa presión con una comparación entre ingresos y renta mensual. “Es imposible bancar con una jubilación un alquiler”, dijo. La jubilación mínima ronda los $500.000, mientras un departamento de dos ambientes en Capital Federal cuesta entre $800.000 y $900.000.
Argentina ensayó herramientas como ProCreAr, créditos UVA y planes federales para ampliar el acceso habitacional. Berkovich consideró que el primer ProCreAr estuvo orientado a la clase media trabajadora y no constituyó vivienda social, mientras que los planes federales apuntaron a sectores de menores ingresos.
Aun así, evaluó que ninguna de esas políticas alcanzó para revertir la tendencia. “Poner todas las expectativas en las hipotecas es un problema. Tiene que haber otras políticas de acceso a la vivienda”, planteó.
Entre las alternativas mencionó el alquiler social, presente en países europeos. “En Holanda, el 40% alquila a empresas sin fines de lucro financiadas por el Estado, a precios mucho más bajos. Hay que discutir si el objetivo es generar más dueños o un mercado de alquiler que no estrese económicamente”, explicó.
El especialista también vinculó la presión sobre el mercado con la cantidad de inmuebles sin uso permanente. En Buenos Aires, las viviendas vacías representan entre 12% y 13% del total y, según su análisis, muchas funcionan como reserva de valor o se destinan al alquiler temporario tipo Airbnb.
Berkovich señaló que ciudades como París y Barcelona aplican controles estatales sobre la vivienda vacía y el alquiler temporal para garantizar un acceso más justo al mercado. En Argentina, agregó, el Estado debería responder con una “caja de herramientas más diversa” para atender necesidades habitacionales de distintos sectores.
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