Nuevos créditos hipotecarios: cómo pueden impactar en el mercado inmobiliario
Con el objetivo de impulsar un mercado de créditos hipotecarios que cayó más del 40%, el Gobierno anunció un Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario, que invertirá $2 billones de pesos en plazos fijos a colocarse en entidades financieras, con tasa a licitar.
Para los créditos hipotecarios otorgados con los fondos del programa, las entidades financieras adjudicatarias no podrán establecer una tasa superior a UVA + 7,50%, deberán ofrecer un plazo mínimo de 15 años y el monto máximo será equivalente a 150.000 UVA por crédito.
El anuncio llega después de un semestre donde se registraron 11.607 altas hipotecarias, que representa una caída interanual del 42,1%. “Incorporando la estimación de julio, el acumulado de 2026 alcanza 13.329 altas, frente a 25.160 durante los primeros siete meses de 2025, ampliando la caída interanual al 47,0%”, señala un informe de la Fundación Tejido Urbano.
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El año 2025 cerró con 44.305 altas hipotecarias, marcando el cuarto mejor año en la serie histórica.
“Los datos sugieren que, luego del piso alcanzado durante abril y mayo, el mercado podría haberse estabilizado durante junio y julio en torno a las 1.700-1.800 altas mensuales. Por el momento, los datos no permiten hablar de una recuperación del ciclo hipotecario, sino de una estabilización posterior a la fuerte desaceleración del primer semestre”, indica el reporte.
En la presentación del programa, el ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que “el stock de créditos hipotecarios en Argentina representa solo 2 puntos del Producto Bruto, mientras que en Chile representa el 27% y en países más desarrollados como Estados Unidos alcanza el 50%”.
“Hay un margen de crecimiento muy grande. Llegamos al gobierno y había aproximadamente 7,5 millones de créditos hipotecarios en pesos y hoy estamos en16,8 millones; ajustado en términos de UVA, el crecimiento fue de 57%”, agregó.
La Cámara Argentina de la Construcción celebraron la iniciativa y señalaron que “como consecuencia de la crónica inestabilidad que la caracterizó durante las últimas décadas, el volumen de crédito en general, y del hipotecario en particular, se ubica muy por debajo del observado en países comparables. A la vez, es reconocido el déficit habitacional que afecta a numerosas familias y son notorias las dificultades existentes para acceder a la vivienda propia”.
Y añadió: “La medida anunciada, que implica una política pública específicamente orientada a acelerar la expansión del crédito hipotecario, resulta por demás bienvenida, máxime cuando esta no implica un incremento de las erogaciones del fisco que comprometa el equilibrio en las cuentas públicas”.
Desde el Gobierno estiman que con este programa se sumen más de 17.000 familias. Federico González Rouco, economista de Empiria y especialista en mercados inmobiliarios, afirmó que "no me imagino que los bancos que hoy están con tasas de 7,5% o menos vayan a bajar la tasa. Para esos, esto es una alternativa de mejorar el fondeo y prestar más, no más barato. Para todo el resto (los que hoy tienen líneas con tasa mayor al 7,5%) esto sí permite que bajen las tasas".
"Hay un límite de 90 días para colocar, así que las primeras licitaciones creería que van a estar concentradas en los que hoy ya tienen crédito moviéndose, los otros posiblemente empiecen a bajar tasa y después activen la licitación"
Rouco añadió que habrá 20.000 créditos en total, de a 2.000 por licitación. - Ningún banco puede llevarse más del 20% - no está claro (creo) cada cuánto son las licitaciones, iremos viendo.
A modo de ejemplo, para una propiedad valuada en US$ 106.667 y con un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, el crédito hipotecario ascendería a $120.920.000.
A una tasa de UVA + 7% y a un plazo de 25 años, la cuota inicial estimada sería de $865.098, con un ingreso neto mensual requerido para el grupo familiar de $3.460.391, considerando una relación cuota-ingreso del 25%.
Los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) son un tipo de préstamo cuyo valor está atado a la inflación, es decir, se ajusta según el índice de precios al consumidor (IPC).
Fueron introducidos en 2016 para facilitar el acceso a la vivienda, ofreciendo cuotas iniciales más bajas en comparación con los créditos tradicionales.
