El Gobierno busca acelerar los desalojos a inquilinos por falta de pago: qué cambiaría con la ley que discute el Congreso
El proyecto de ley que debate ese jueves el Senado busca modificar el régimen de desalojos con el objetivo de acelerar los procesos judiciales, especialmente en los casos de falta de pago de alquileres y de vencimiento de los contratos.
La iniciativa introduce cambios tanto en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación como en el Código Civil y Comercial y apunta a reducir los tiempos que hoy pueden demandar los juicios para recuperar un inmueble.
Uno de los cambios centrales establece que las acciones de desalojo deberán tramitar por el procedimiento sumarísimo, es decir, el mecanismo más breve previsto por la legislación procesal. Además, amplía la legitimación para iniciar la acción al señalar que podrá hacerlo cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado.
Todas estas modificaciones están incluidas en el Capítulo II del proyecto de ley, que abarca desde los artículos 12° al 23°. La iniciativa fue cuestionada por asociaciones como Inquilinos Agrupados, que aseguran que se trata de una ley que "elimina las pocas garantías que inquilinos e inquilinas de vivienda y tierra puedan usar para defenderse en un juicio de desalojo".
La principal novedad para los casos de alquileres impagos es la posibilidad de obtener una desocupación inmediata del inmueble antes de que exista una sentencia definitiva.
El proyecto incorpora que, cuando el desalojo tenga como causa la falta de pago o el vencimiento del contrato, el propietario podrá solicitar esa medida bajo caución juratoria. Si el contrato ya prevé un procedimiento y un plazo para la restitución del inmueble, el juez podrá aplicarlo. Si no existe esa previsión contractual, se utilizará el mecanismo general que permite ordenar la entrega anticipada cuando el derecho invocado resulte verosímil.
Al mismo tiempo, el texto incorpora una sanción para evitar pedidos indebidos. Si posteriormente se comprobara que el propietario obtuvo esa medida ocultando documentación o pagos que acreditaban la vigencia de la relación locativa o el cumplimiento de los alquileres, el juez podrá imponerle una multa de hasta diez veces el valor del último pago de alquiler en favor del inquilino.
El proyecto también limita los medios probatorios cuando el juicio se funde exclusivamente en la falta de pago o en el vencimiento del contrato. En esos casos, únicamente serán admisibles la prueba documental y la pericial, una modificación que busca acortar la duración del proceso.
Otra de las modificaciones apunta a simplificar las notificaciones. La demanda podrá notificarse en el propio inmueble cuyo desalojo se reclama o en el domicilio electrónico constituido por el inquilino. Incluso, la intimación previa de pago también podrá dirigirse al domicilio electrónico previsto en el contrato.
El texto también amplía las facultades del oficial de Justicia durante las diligencias de notificación. Podrá identificar a los ocupantes del inmueble, requerir el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario e incluso solicitar la exhibición de documentos de identidad. Además, aclara que la sentencia de desalojo alcanzará también a los ocupantes que no hubieran sido identificados al momento de la notificación.
Antes de iniciar una demanda por falta de pago de un alquiler destinado a vivienda, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino para que regularice la deuda.
El proyecto fija un plazo mínimo de diez días corridos desde la recepción de esa intimación para cancelar lo adeudado e indica que deberá precisarse el lugar de pago. También dispone que la notificación será válida aun cuando el inquilino se niegue a recibirla o la diligencia no pueda concretarse por causas que le sean imputables.
Cumplido ese plazo sin que se regularice la situación, o una vez extinguida la locación por cualquier causa, el propietario podrá iniciar la acción judicial de desalojo.
La iniciativa incorpora un procedimiento específico cuando en el inmueble vivan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
En esos casos, antes de ejecutar el lanzamiento, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección y al Ministerio Público Tutelar para que, en un plazo de hasta diez días, procuren una alternativa habitacional transitoria. El proyecto aclara, sin embargo, que esa intervención no suspenderá el trámite del juicio.
Otro cambio apunta a evitar conflictos al finalizar la locación. El proyecto establece expresamente que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su recepción por la existencia de deudas pendientes.
Si el locador se negara a recibirlas o guardara silencio, el inquilino podrá consignarlas judicialmente. En ese supuesto, los gastos del trámite quedarán a cargo del propietario.
Además, el texto dispone que dejarán de devengarse alquileres y demás obligaciones accesorias desde la notificación fehaciente para entregar las llaves, siempre que el inquilino concrete la consignación judicial dentro de los plazos previstos por la ley.
Recibí en tu mail todas las noticias, historias y análisis de los periodistas de Clarín
