Las razones detrás del parate de la construcción privada
La actividad económica local está atravesada por una narrativa a esta altura famosa, la de la Argentina a dos velocidades. Mientras los sectores exportadores como la energía, la minería y el agro aceleran, la industria y el comercio retroceden. En el medio de esa grieta asoma la construcción, un sector con enorme potencial que todavía no termina de arrancar.
El desarrollo inmobiliario tradicional, el que apunta a la clase media, está empantanado por el brutal salto del costo de construir en dólares. El grueso de los gastos de obra como mano de obra, materiales locales y administración, se paga en pesos, pero el desarrollador cotiza y proyecta en moneda dura. En ese descalce los números aprietan. En lo que va del año el Índice del Costo de la Construcción del Indec, medido en dólares, saltó un 16%, empujado por un encarecimiento del 18% en la mano de obra y del 13% en los materiales. Ese salto en dólares es la contracara de la apreciación real del peso, que abarata las importaciones pero merma el poder adquisitivo de quienes perciben ingresos en moneda extranjera.
Al freno en la oferta se le suma una demanda golpeada. Históricamente las pymes, el comercio y la industria canalizaban parte de sus excedentes hacia el ladrillo, pero con el reordenamiento de la matriz productiva esos flujos de reinversión están virtualmente secos.
Con la oferta cara y el inversor tradicional retirado, la pregunta es de dónde saldría el combustible para que el sector arranque. El crédito en pesos no puede cumplir ese rol porque es escaso, corto y caro. En esa línea sale la Comunicación “A” 8446 del Banco Central, del 11 de junio, que habilita una vía de crédito en dólares para cualquier cliente que consiga la garantía solidaria de un exportador, sin nombrar a ningún sector. Las desarrolladoras son uno de los agentes que más podrían aprovecharla.
El mecanismo es particular porque el exportador no presta plata. Se constituye como garante y renuncia a los beneficios de exclusión y división, de modo que, si el cliente no paga, el banco puede cobrarle el total directamente, sin agotar antes el patrimonio del deudor ni repartir el reclamo entre varios garantes. Es casi como si el exportador fuera codeudor solidario del proyecto.
Conviene no confundir lo que esta vía resuelve. El crédito en dólares abarata el fondeo y calza con los ingresos del desarrollador, que también están en dólares, pero no baja el costo de construir ni cubre la parte que se paga en pesos, empezando por la mano de obra. Es una solución de financiamiento, no una respuesta al nivel de los costos.
El punto más delicado es otro. Si la solvencia del garante fuera independiente del riesgo del desarrollador, la garantía reduciría el riesgo conjunto del banco y podría aflojar el racionamiento sin subir la tasa. Pero en la macro argentina esa independencia es más un supuesto que una realidad. Exportador y desarrollador están expuestos al mismo estado de la economía, y una corrida, un cepo o una devaluación pueden golpear al mismo tiempo la capacidad de repago de los dos. La garantía suma, pero reduce el riesgo sin eliminarlo.
Por eso el verdadero combustible del sector no es una norma puntual sino un puñado de condiciones macro que recién empiezan a alinearse. La primera ya da señales. Luego de tocar 3,4% en marzo la inflación tuvo dos bajas consecutivas y muchas consultoras estimaron que en junio rompió la barrera del 2%. La segunda es la baja del riesgo país, que esta semana rondó los 400 puntos básicos y tocó su nivel más bajo en ocho años. Este indicador es clave para generar la aparición del crédito hipotecario real que existe en casi todo el mundo desarrollado e incentivar la llegada de los fondos del exterior a construir y a prestar para abastecer la demanda local.
Y esa demanda está lejos de ser un supuesto. Según el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, en 2025 el 38,7% de los hogares, unos 5,7 millones, vive con déficit habitacional. Los jóvenes son los más golpeados, ya que de los siete millones de personas de entre 25 y 35 años unos 2,5 millones viven con sus padres. El mismo organismo estima que, si la economía se consolida y el crédito hipotecario se expande, en unos dos años cerca de 500.000 saldrán a buscar vivienda. Esa demanda reprimida se vuelca con el crédito cuando el inquilino deja de mirar el precio total de la vivienda y compara la cuota del préstamo con su alquiler. Ese salto de inquilino a comprador es el que puede darle escala a la construcción.
Contra ese telón de fondo, la medida del BCRA no es la solución al estancamiento de la construcción. Ayuda en el margen y puede ser un primer paso, pero lo que de verdad moviliza a la construcción es que se consoliden la desinflación, un riesgo país en baja y un mundo que mire a la Argentina, la combinación que traería crédito genuino a la vivienda y capital de afuera. Con un panorama macroeconómico más estable, en la economía de dos velocidades, la construcción podría meterse en el carril rápido, que hasta ahora ocupaban solo los exportadores.
