Los créditos hipotecarios frenaron su crecimiento, pese a la baja de tasas: qué hay detrás y qué se espera en el futuro

El Gobierno busca impulsar el crédito al sector privado a partir de la baja de tasas. Sin embargo, hay factores estructurales que limitan la expansión en el mercado de la vivienda.

Luego de acumular un año de fuerte crecimiento, en términos reales, el saldo total de créditos hipotecarios para familias comenzó a desacelerarse desde noviembre del año pasado. Con el objetivo de reactivar el financiamiento al sector privado, el Gobierno impulsó en los últimos meses una baja en las tasas de interés; sin embargo, esto todavía no se refleja en el mercado de la vivienda.

Mientras entre octubre de 2024 y octubre de 2025 el avance promedio mensual de los créditos fue del 3,7%, descontando el efecto de la inflación, desde entonces la cifra comenzó a ceder y en febrero último fue de apenas 0,9%. En la misma sintonía, el Banco Central (BCRA) reportó para abril un alza de solo 0,7% en el promedio mensual de préstamos hipotecarios otorgados al sector privado no financiero.

Por su parte, la consultora Empiria mostró que en abril se desembolsaron u$s122 millones, muy por abajo de los u$s280 millones del mismo mes de 2025. Además, la cifra fue 80% inferior a la de abril de 2018 y la menor desde octubre de 2024.

“El rebote de los valores de la inflación durante los últimos meses, más específicamente en los últimos cuatro, ha causado una retracción de la demanda, ante el riesgo del incremento de las cuotas y el alza del valor del préstamo medido en dólares¨, señaló al respecto Guillermo Barbero, socio de First Capital Group.

El recalentamiento de la inflación no fue acompañado por mejoras similares en los salarios de las familias argentinas. Los recientes datos publicados por la secretaría de Trabajo informaron una nueva caída real en marzo, lo cual indica que los ingresos se plancharon en los valores de inicios de 2025, un nivel ya de por sí bajo en términos históricos.

Esta situación parece pesar más que la fuerte reducción de tasas que se vienen observando. Por amplia diferencia, el costo más accesible lo ofrece el Banco Nación (BNA), que hace rato tiene una tasa nominal anual (TNA) del 6% por sobre la evolución de la inflación. Sin embargo, en los últimos meses se observaron importantes recortes en los distintos bancos comerciales, de acuerdo con el relevamiento habitual que realiza el economista Andrés Salinas; desde noviembre último, la tasa en el ICBC pasó del 11% al 6,9%, en BBVA del 10,9% al 7,5%, en Credicoop del 12,5% al 8% y en Macro del 15% al 8,5%, como para poner solo los casos más relevantes.

Si bien desde noviembre el Banco Nación concentra casi la totalidad de los préstamos otorgados, el economista Empiria, Federico González Rouco, resaltó que “desde febrero empezó el BBVA a tomar la posta, lejos del Banco Nación pero como claro segundo”. "Gran avance del BBVA en abril. Otorgó el 15% del total de créditos que se dieron ese mes. BNA sigue dominando con alrededor del 80%", acotó Salinas.

Vale recordar que durante el año pasado el Galicia y el Santander fueron actores muy relevantes, aunque con la volatilidad financiera y cambiaria llegaron a subir sus tasas al 15%, para bajarlas recientemente al 9,5%.

Sobre la dinámica de tasas, Salinas recordó en una charla con LB Finanzas que "desde que volvieron a salir los créditos hipotecarios, y hasta hace 3 o 4 meses, nunca pararon de empeorar las condiciones financieras", pero que "hace tres meses la situación cambió un poco". Aun así, no cree que volvamos a ver tasas como las de fines de 2024 e inicios de 2025, cuando en el Nación la TNA estaba en el 4,5%.

En ese sentido, explicó que a los bancos les cuesta determinar la tasa adecuada ya que "el banco hoy no tiene nada contra qué calzar la incertidumbre de otorgar un préstamo a 30 años". Frente a este riesgo, destacó que los intentos del Gobierno por inyectar más liquidez pueden darle a las entidades financieras un mayor capital para prestar a tasas más accesibles, aunque aclaró que “lo que se necesita para que haya un mercado hipotecario a largo plazo en Argentina es que haya estabilidad prolongada”.

Sumado a que la demanda está contenida por el nivel de salarios, desde el lado de la oferta tampoco se verifican grandes incentivos a incrementar el financiamiento ya que, teniendo en cuenta que los depósitos bancarios de los argentinos son acotados en relación a otros países, y de corto plazo, los bancos también tendrán una preferencia por ofrecer un caudal de financiamiento acotado y de corto plazo. En este contexto, muchos especialistas señalan que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) podría cumplir un rol clave para motorizar la actividad de la construcción y el crédito hipotecario.

La conveniencia en torno a la decisión de sacar un crédito hoy depende fundamentalmente de la situación personal de cada uno (evolución del salario, patrimonio para vender en caso de que la cuota apriete demasiado, etc.) y de las expectativas que se tengan a futuro, teniendo en cuenta que la relación actual entre la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y el dólar es la más alta desde que hay registros. Esto último es particularmente relevante, ya que cuando una persona contrae un préstamo para comprar una vivienda, que está valuada en dólares, recibe pesos que se convierten automáticamente en UVAs (y se actualizan en base a la inflación).

Hoy, con esas UVAs, se pueden comprar una cantidad de divisas como nunca antes. Visto de otro modo, si uno espera que en el largo plazo el tipo de cambio aumente por encima de la inflación, hay elementos para afirmar que es un buen momento para comprar una vivienda con financiamiento. Esto es ya que el valor de la propiedad subiría por encima del valor de la deuda. Distinto es si la previsión contempla una dinámica de precios mayor que la devaluación; en este caso, la deuda se tornaría más alta en relación al valor de la casa/departamento.

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