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El mercado inmobiliario empieza a moverse impulsado por viejo conocido que durante cinco años estuvo prácticamente desaparecido: el crédito hipotecario. En el Gran Buenos Aires, ya está presente en el 50% de las consultas para comprar una propiedad, según el último relevamiento conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA).
El dato marca un cambio de clima. El financiamiento vuelve a incidir en las decisiones de compra —aunque todavía con alcance limitado— y comienza a dinamizar un mercado que venía planchado.
Sin embargo, el mayor interés aún no se traduce plenamente en operaciones. En ese contexto, desde el sector inmobiliario advierten que la recuperación es parcial. Aunque las tasas de los créditos hipotecarios bajaron de niveles de entre 12% y 15% a un rango de entre 7% y 9% más UVA, en el mercado aseguran que todavía no se perciben grandes movimientos. “Los créditos hipotecarios no terminan de despegar, todavía no están acordes a lo que el sistema puede sostener”, señaló Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores de la provincia de Buenos Aires en diálogo con Más de lo Esperado, por radio con Vos.
Al mismo tiempo, queda en evidencia una tensión persistente: quienes no acceden al crédito permanecen en el alquiler y sostienen la presión sobre los precios.
Los números de Meli y UDESA, reflejan un escenario en transición. En el GBA, los precios de venta en dólares muestran comportamientos dispares: suben con mayor fuerza en el norte y se mueven con más cautela en el sur y el oeste.
En términos interanuales, los valores de venta de departamentos registran subas del 6,4% en GBA Norte y del 3,6% tanto en GBA Sur como en GBA Oeste. Y en materia de casas, el comportamiento es más heterogéneo, subas del 7,1% en el norte, del 1,2% en el sur y una caída del 4% en el oeste, según datos de febrero de 2026.
En la comparación mensual, los valores por metro cuadrado también evidencian diferencias: suben 2,3% en el norte, 0,7% en el sur y retroceden 0,5% en el oeste en el segmento de casas. En departamentos, las variaciones son más moderadas.
En paralelo, los alquileres continúan firmes. Aunque los aumentos mensuales son moderados, en la comparación interanual superan el 29% en todos los sectores del conurbano.
En la Ciudad de Buenos Aires, el contraste es claro. Mientras los precios de venta se desaceleran, los alquileres siguen subiendo. El valor medio del metro cuadrado se ubica en US$ 2.459, con un incremento de apenas 0,4% en el primer trimestre de 2026.
En cambio, los alquileres muestras un comportamiento distinto, El pago de un departamento de dos ambientes ya alcanza los $814.659 mensuales, tras subir casi 10% en el mismo período y 34,7% en un año.
Hoy, un monoambiente puede arrancar en $ 500.000 por mes y puede alcanzar hasta los $700.000 (según los amenities con los que cuente), y un tres ambientes ya supera el millón de pesos mensuales.
Actualmente, un monoambiente se alquila en promedio por $704.704 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza los $814.659 y uno de tres ambientes asciende a $1.094.451 por mes.
Las diferencias por zona siguen siendo marcadas. Puerto Madero lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.358.875 mensuales. Le siguen Núñez ($915.379) y Palermo ($911.708), que en conjunto representan el 20% de la oferta publicada. En el otro extremo, Lugano se mantiene como el barrio más económico, con alquileres promedio de $661.925. Completan la lista Floresta ($697.128) y Liniers ($703.432), que concentran apenas el 3% de la oferta.
La rentabilidad inmobiliaria muestra una leve mejora. La relación alquiler/precio se ubica en 5,62% anual, lo que implica que se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 6,4% menos que hace un año.
Entre los barrios más atractivos para inversores se destacan Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda, con retornos brutos del 10,2%, 8,1% y 7,8%, respectivamente.
En cambio, Puerto Madero presenta la menor rentabilidad (3,7%), seguido por Núñez y Palermo, ambos con rendimientos del 4,5%.
En febrero de 2026 se registraron 3.567 escrituras en la Ciudad, un 17% menos que en el mismo mes del año anterior, según el Colegio de Escribanos. Sin embargo, el nivel actual es 2,5 veces superior al mínimo alcanzado en febrero de 2020.
Del total de operaciones, el 17% se realizó con crédito hipotecario, lo que implica una caída de 5 puntos porcentuales respecto del año pasado.
El costo de la construcción medido en dólares volvió a subir en marzo, con un incremento del 3,7%. En 2025 había retrocedido un 6,7%, mientras que el precio de las propiedades aumentó un 5,4%, lo que permitió una recuperación parcial del margen de los desarrolladores.
Aun así, construir hoy cuesta 3,3 veces más que en 2020, cuando se registró el mínimo de la serie.
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